Bisnis Apartemen? Siapa Takut …..

“Apa sih yang gratis di Jakarta?”  Seringkali kata-kata itulah yang sering terucap di kalangan warga masyarakat jakarta, seiring dengan semakin meroketnya harga kebutuhan sehari-hari yang dipicu oleh isu kenaikan BBM beberapa bulan lalu.  Tentunya kondisi sosial ekonomi inilah yang membuat hidup di jakarta dirasa semakin susah bagi sebagian kalangan menengah ke bawah.  Pernahkah kita berpikir, bisakah kita menjadi orang yang berhasil atau menjadi seorang pengusaha??

Bagi seorang perantauan dan sebagai pegawai biasa di lembaga pemerintahan seperti saya, saya hanya bisa bermimpi dan hanya berani membayangkannya saja.  Tapi dua hari yang lalu, setelah saya membaca artikel di media online dengan judul “Dahlan: Omong Kosong RI Mau Maju Tapi Jumlah Pengusaha Kurang Dari 2 %” pikiran saya pun tergugah dan berpikir “Lantas mau usaha apa di jakarta kalo begitu?”, pernah beberapa bulan sebelumnya saya mencoba membuka usaha sampingan “Toko Mainan Online”, dari sisi keuntungan ya lumayan lah, namanya juga usaha sampingan.  Tapi usaha tersebut ternyata banyak menyita waktu, dan mengganggu jam kerja dikantor, alhasil saat ini usaha tersebut perlahan redup tapi masih tetap saya pertahankan eksistensinya.

Sesaat dalam perjalanan pulang kantor, selama dalam perjalanan dari kantor ke rumah, saya melihat semakin banyak pembangunan apartemen di sekitar Jakarta Selatan.  Kemudian di benak saya berpikir, mungkinkah saya bisa memiliki apartemen di Jakarta?

Singkat kata, malam dan keesokan harinya saya pun mencoba survey ke beberapa lokasi apartemen menanyakan harga dan segala hal terkait kepemilikan apartemen.  Di salah satu lokasi di dekat TMP Kalibata, dua tahun yang lalu pada saat awal pembangunan, yang saya tau harga awal apartemen bersubsidi untuk type studio (+/- 25 m2) berkisar Rp. 148.000.000,-  tapi alangkah terkejutnya saya setelah tau untuk harga type yang sama saat ini berkisar Rp. 230.000.000 - Rp. 250.000.000,- dan sejak awal tahun 2012 seluruh unit di kompleks apartemen tersebut pun sudah sold out (laris manis bak kacang goreng).

Secara kebetulan tidak jauh dari lokasi pertama, terdapat areal pembangunan apartemen yang tergolong masih tahap awal pembangunan, pikir saya pasti harga nya masih standar dan belum terlalu mahal.  Untuk type studio, harga jual nya Rp. 175.000.000,-. Ada beberapa orang membeli apartemen dengan tujuan untuk disewakan baik dalam kondisi kosongan (unfurnished) maupun kondisi furnished. Kalo begitu tidak ada salahnya jika saat itu membayangkan memiliki apartemen untuk kemudian saya sewakan.  Berbekal pengalaman 2 tahun tinggal di rumah kontrakan di sekitar areal apartemen tersebut (di daerah pancoran jakarta selatan, saya bisa mengambil asumsi besar nilai sewa apartemen type studio sekitar Rp. 17.000.000 - 20.000.000 per tahun (unfurnirshed).

Dan dari sisa-sisa pengalaman menjadi seorang account officer di perbankan, analisa berikut saya tampilkan untuk memberikan gambaran perhitungan kasar kepemilikan apartemen dan beberapa keuntungannya.

APARTEMEN XXX (Apartemen Bersubsidi)

- Lokasi  : Pancoran, Jakarta Selatan

- Type : Studio (25,25 m2)

- Harga Jual : 173.423.250

- Booking Fee :   2.000.000

- DP 30 % :  50.026.975

- Sisanya (KPR-Kredit Pemilikan Rumah/KPA-Kredit Pemilikan Apartemen) : 121.396.275

- Angsuran KPR (asumsi bunga KPR 10.5%) :   1.255.025 x 15 tahun

PROSPEK :

Nilai Sewa  : 20.000.000/tahun kondisi unfurnished  sama artinya dengan 1.666.667/bulan = Bisa buat nutup angsuran Bank,

PEMBAYARAN DP

ASUMSI 1 : Jika anda atau saya seorang single fighter (hanya anda yang bekerja, istri hanya sebagai ibu rumah tangga/tidak bekerja), yang menjadi sedikit kendala adalah besar DP 30% sekitar 50.000.000, cara mengatasinya adalah anda dapat mencari mitra bisnis yang mau diajak, dengan perhitungan sbb :

- DP biasanya dicicil selama 3-6 bulan tergantung aturan main developer

- Modal awal (mitra bisnis) hanya 30 % = 50.000.000 untuk pembayaran DP

- Keuntungan mitra bisnis : mendapatkan 30 % dari nilai sewa apartemen (20.000.000) = 6.000.000 per tahun.

- Bandingkan jika mitra bisnis memilih uang 50.000.000 tersebut di masukan ke deposito bank (asumsi : rata-rata bunga deposito 6 % per tahun), maka yang didapatkan hanya = 3.000.000 per tahun.

- Dan sisa angsuran bulanan KPR nya didapatkan dari uang sewa.

ASUMSI 2: Jika anda dan istri anda bekerja. Kondisi ini akan semakin memuluskan rencana anda untuk berpeluang menjadi seorang pengusaha apartemen, namun dengan catatan : kondisi keuangan rumah tangga anda bersih / bebas dari angsuran ini dan itu /tidak mempunyai hutang di bank manapun.  Jika anda memiliki tabungan sebesar 50.000.000 untuk membayar DP berarti sudah tidak ada masalah, namun jika anda masih belum mempunyai tabungan maka salah satu solusi nya anda dan istri anda bisa mengajukan fasilitas pinjaman Kredit Tanpa Agunan (KTA)/koperasi simpan pinjam kantor anda dengan tenor biasanya maksmimal 5 tahun dengan angsuran per bulan sekitar  Rp. 1.500.000.

Mudah bukan?? namun bagaimana dengan resiko bisnisnya?

Keuntungan dari bisnis apartemen :

- harga apartemen dan harga sewa kontrak naik pertahun (rata-rata mengalami kenaikan 10% per tahun)

- ga perlu repot mikir maintenence bulanan/harian karena biasanya penyewa yang akan membayar service charge;

- lokasi strategis di tengah jakarta; banyak peminatnya pula mulai dari kalangan mahasiswa, pegawai bahkan jika anda berminat anda bisa menyewakan dalam kondisi furnished sehingga nilai sewa bisa lebih tinggi dan dapat disewakan harian/mingguan/bulanan.

- Dalam 15 tahun (setelah angsuran KPR selesai) anda sudah bisa memiliki aset berupa apartemen dengan nilai jual 15 tahun kedepan yang sudah mengalami kenaikan.

Jika dibandingkan dengan usaha lain, saya mengambil contoh kasus usaha omprengan mobil dimana modal awal relatif besar (minimal mobil xenia-avanza), masih ribet dengan mengurus servis mobil, pembayaran supir, 5 tahun mobil sudah jebol + harga mobil mengalami penurunan yang drastis.

Untuk memulai beralih menjadi seorang pengusaha, mungkin ada benarnya kutipan sebuah slogan seorang tokoh politik di spanduk besar di area warung buncit - jakarta selatan : “Ada 1001 kesempatan dan hanya butuh satu keberanian untuk melakukannya”

Anda berminat?? silahkan mencoba …..